Mere fokus på markedet i byplanlægningen
Mange embedsmænd og politikere i de danske provinskommuner drømmer om at skabe nye bydele eller transformere udtjente industriområder i byer til nye moderne bydele med mulighed for tiltrækning af nye borgere, nye butikker og kontorerhverv. I mange kommuner sker det bare ikke. Drømmene forbliver drømme og mange projekter forbliver skrivebordsprojekter med flotte visualiseringer på knitret papir, der aldrig realiseres på trods af mange års arbejde finansieret af skatteborgerne i de pågældende kommuner. Det er synd.
Vi ser det gang på gang. Byudviklingsprojekter der ikke realiseres eller byudviklingsprojekter der stort set, kun når til arealmodningen, hvorefter realiseringen ikke når videre. Ingen nævnt – ingen glemt!
Gennem mere end 12 år som rådgiver i diverse byudviklings- og by-transformationsprojekter i hele Danmark, er det min påstand, at en af de væsentligste årsager til at mange projekter lider skibbrud og aldrig ser dagens lys, at der er for lidt og for sent fokus på markedet. Med andre ord dyrkes byudviklingsprojektets markedsmæssige realiserbarhed enten ikke eller alt for sent. Det betyder, at mange af skatteborgernes penge spildes, hvilket kunne være undgået, hvis arbejdet med det pågældende byudviklingsprojekt havde haft en anden karakter, hvor markedet havde været det første, der var taget i regning og hvor et ikke realiserbart byudviklingsprojekt kunne være lagt ned, inden for mange ressourcer var brændt af til ingen verdens nytte.
For hurtigt fokus på de arkitektmæssige discipliner
Der er desværre en tendens til at embedsværket og de kommunale beslutningstagere i en række kommuner går for hurtigt i gang de arkitektmæssige discipliner i form af forberedelse af arkitektkonkurrencer herunder fysiske planer og visualiseringer af hvordan et bestemt område kan tage sig ud i fremtiden.
Der sker i den forbindelse en form for ”forelskelse” i en plan, der kan vise sig at være ikke realiserbar, men som afspejler en drøm, om en bestemt udvikling af et bestemt område”
Der bruges mange ressourcer på at sætte hegnspælene for drømmen og planen som der så efterfølgende udbydes en arkitektkonkurrence på, hvorefter teams af arkitekter arbejder intensivt på at komme med et bud på en plan, hvor der desværre for sjældent er arbejdet seriøst med markedsgrundlag og den økonomiske bæredygtighed i projektet. Hvis disse elementer behandles er det som oftest på et meget sparsomt niveau. Der arbejdes så at sige ikke i bund med, hvad det er for et markedsgrundlag der er tilstede og hvad dette markedsgrundlag giver mulighed for. Dette er problematisk.
Ikke et ondt ord om de arkitektmæssige discipliner. De kan blot ikke stå alene og skal i allerhøjeste grad suppleres med det nødvendige fokus på marked og økonomi. Dette bør samtidig ske inden der for alvor arbejdes videre, hvordan et byudviklingsprojekt fysisk og visuelt kan tage sig ud, således der ikke arbejdes videre med byudviklingsprojekter, der alligevel ikke er realiserbare og hvor risikoen for at bruge skatteborgernes penge forkert stiger.
Fokus på kvaliteten af et uvildigt beslutningsgrundlag
Når et bestemt område eller et areal i en by skal udvikles, kan det spare politikere og embedsværk for efterfølgende dårlige oplevelser, hvis der fra start fokuseres på at analysere, om der er grundlag for at etablere f.eks. x antal m2 til forskellige typer af boliger, x antal m2 til kontorerhverv, x antal m2 til detailhandel m.v.
Det giver sig selv, at investorerne vil udeblive såfremt analysen baseret sig på et skønmaleri, der i virkeligheden er mere et udtryk for kommunale ønsker til fremtiden, end det er en professionelt uvildig analyse af hvad der er muligt ud fra realiserbare opstillede forudsætninger med fokus på datid og fremtid”.
Ingen kommunale beslutningstagere kan være interesseret i et skønmaleri. Alle kommunale beslutningstagere bør være interesseret i objektive, professionelle og ikke mindst uvildige vurderinger, der sikrer, at der kan træffes beslutning på et solidt grundlag, der enten sikrer projektets realiserbarhed eller sikrer projektet kan tages af bordet i tide.
Fremtidens byplanlægning med styrket markedsfokus
Markedet skal i fokus i byplanlægningen. Efterspørgslen efter m2 til boliger, erhverv, detail m.v. i det konkrete område, er helt afgørende for at lykkedes.
Når alt kommer til alt er der kun en form for bæredygtighed der spiller en rolle i byudviklingen. Og det er den økonomiske bæredygtighed! Uden et marked i form af den nødvendige efterspørgsel – intet byudviklingsprojekt!
Det er helt rigtigt set at markedet skal tænkes ind i Byplanlægningen. Drømme er gode at have, men virkeliggjorte drømme er endnu bedre. Men der er altså mange bundlinjer. Jeg er ikke enig i udsagnet om at der kun er en enkelt form for bæredygtighed, der spiller en rolle. Der er altid afledte effekter på den miljømæssige bæredygtighed, den sociale struktur og kommunens sammenhængskraft. De parametre skal med ind i ligningen. Det er netop det, der gør byplanlægning så spændende.
Selvfølgelig er der ikke kun én slags bæredygtighed i byudviklingen. Men hvis et byudviklingsprojekt skal realiseres, er den økonomiske bæredygtighed helt afgørende. For uden et økonomisk bæredygtigt projekt – ingen investorer. Så holder de snuden væk. De skal med andre ord kunne se et potentielt afkast af deres investering. Det er det fokus, der desværre i mange projekter ikke dyrkes tilstrækkeligt og for sent.
Hej Brian. Dejligt indlæg! Der skal ruskes slidt op i dette her ?. For du har helt ret. Det økonomiske grundlag analyseres ikke ofte nok. MEN – vi skal også huske, at byudvikling dybest set er en politisk beslutning, der skal tages på baggrund af mange overvejelser og analyser. Og derfor bør det teoretisk set, ikke altid være økonomisk bæredygtighed der er det stærkeste argument. Social bæredygtighed, klima og maget andet kan være stærkere argumenter – når analyserne er foretaget. Det er derfor det er så dejligt, at beslutninger om byudvikling i DK, er politiske beslutninger.